土地增值税风险案例对比

    (一)政策变动及法律法规识别风险案例

    2021年12月28日，南京江宁经济技术开发区税务局公告送达一份《税务事项通知书》，通知书载明:江苏金大科技产业发展有限公司(以下称“金大公司”)名下一宗土地(科研用地)已被南京市规划和自然资源局江宁分局收回，此次土地收回不属于“因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准收回的房产或土地使用权”，过户前须申报缴纳土地增值税。金大公司未按规定期限报送土地增值税清算资料和其他相关涉税资料。                          

    税务机关通知金大公司在10日内到税务局办理房地产过户相关涉税事项，并提供土地出让金支付凭证和契税完税证明资料。很多企业认为只要是政府或政府部门取得纳税人的房地产，都属于征收或征用，可以适用土增税免税政策，而这种理解是错误的。《土地增值税暂行条例》第2条规定土地增值税应税行为是“转让房地产”，但政府对土地的收回是否属于“转让”存在疑间。由于城镇土地所有权依据《中华人民共和国民法典》第二编的规定属于国家，建设用地使用权是设立于土地所有权之上的用益物权，土地所有权人可以消灭该建设用地使用权以收回土地，这个行为在税法上是否构成“转让”不无疑间。

    金大公司因为对政策理解不准确，认为政府收回土地属于免征土地增值税的范围，而实际上此次土地收回井不符合免征条件，因此面临补缴土地增值税的风险。这也提醒了纳税人在遇到类似情况时，需要深入研究当地税务政策，明确哪些情况属于“征收、收回”免征土地增值税的范围，以避免因政策理解不当而产生的税务风险。

    (二)税务合规风险案例

    本案例系她下人防工程车位使用权买卖合同纠纷，业主从中宏基业发展有限公司处购买了小区一地下人防工程车位的使用权。其',(地下车库(位)使用权协议书》载明:“……买受人只享有所选标的物的有偿使用权，按照《中华人民共和国人民防空法》相关规定，使用人不得对其做任何改动，紧急状况下国家征用，使用人必须无偿无条件服从，乙方对此无异议。”业主支付对价之后，认为人防工程应是业主共有，其应当免费使用，房地产开发企业不应有偿转让其使用权。在此基础上，他们提出房地产开发企业有偿转让人防工程车位的使用权，而没有缴纳土地增值税，涉嫌偷税漏税。本案中业主的主张虽然未被法院支持，但关于人防工程车位使用权有偿转让的土地增值税间题是真实存在的。如果本案的原告在败诉后向税务机关检举房地产开发企业偷逃土地增值税，则会令房地产企业陷入涉税风险中。实务中，关于人防工程使用权的有偿转让是否课征土地增值税间题，不同的地方也存在不同的处理方式。

    (三)财务管理及清算风险识别

    2012年年底，华东地产公司在开发“万悦城”项目过程中，为解决华东地产公司及股东前期借款利息支出无发票入账的间题，两被告人利用公司系主管税务部门的重点税源管理户、易于代开发票的有利条件，为施工企业代开发票，以使华东地产公司取得虚开的发票。从2013年3月8日至2016年4月28日，通过以鲁X公司、聚X公司名义申清代开，华东地产公司共计取得7份“建筑业统一发票(代开)”，金额总计97318490.73元，鲁X公司、聚X公司将收取的上述发票款项中扣除实际应收取的土方工程款、约定的“过账开票费用”后，将其余款项又转回华东地产公司，实际虚开发票金额为66490493.08元。上述虚开发票金额最终被计入“万悦城”项目开发成本，得以在项目清算时达到少缴土地增值税、企业所得税的目的。